Quy Hoạch Tà Đùng – Những lưu ý cho nhà đầu tư tìm mua đất tại Tà Đùng

Thời gian qua rất nhiều nhà đầu tư quan tâm tới việc đầu tư ở khu vực hồ Tà Đùng – DakSom – Dak Glong – Daknong – nơi được ví như Vịnh Hạ Long của Tây Nguyên có nhắn tin cho mình rất nhiều câu hỏi liên quan tới pháp lý, giá cả, quy hoạch đất ở Tà Đùng. Bài viết này sẽ giúp cho các nhà đầu tư trả lời những câu hỏi này.

Mình đã nằm vùng ở đây khoảng 2 tháng và nắm khá rõ thông tin về khu vực này. Có 2 lý do mình viết bài này:

• Lý do thứ nhất là thời gian qua mình thấy một số NĐT lên Tà Đùng mua đất bị môi giới qua mặt, móc túi trắng trợn khi mua bán. Mình đã đi nhiều nơi, làm việc với nhiều anh em môi giới nhưng chưa thấy ở đâu kê giá khủng khiếp như ở Tà Đùng. Một lô đất có thể kê lên vài ba tỷ là chuyện bình thường và không ít NĐT đã bị qua mặt khi đầu tư ở đây.
• Lý do thứ hai là một số NĐT sau khi nghe môi giới giới thiệu thì quyết định mua luôn mà không kiểm tra tình trạng pháp lý dẫn tới việc không ra được sổ do dính quy hoạch đất rừng hoặc không xây dựng được do chưa chuyển đổi lên đất thổ cư được.

Bản thân mình cũng là một môi giới chuyên đi săn đất cho NĐT nhưng mình hoàn toàn không ủng hộ việc môi giới kê giá và móc túi trắng trợn NĐT. Để tiện cho mọi người theo dõi và nắm bắt thông tin, Topic này mình sẽ tổng hợp và trả lời các câu hỏi quan trọng mà một số NĐT đã nhắn tin hỏi mình:

1. Diện tích đất ở Tà Đùng bao nhiêu m2 thì được phân lô, tách thửa ?

• Đối với đất ở nông thôn (hay còn gọi là đất thổ cư, viết tắt ONT) thì diện tích được phép tách thửa là 100m2
• Đối với đất nông nghiệp (Đất trồng cây lâu năm (CLN), đất trồng cây hàng năm (HNK) diện tích được phép tách thửa là 1000m2.

2. Ở Tà Đùng có chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất TMDV được không ?

Tuỳ thuộc vào vị trí thửa đất, nếu nằm trong vùng quy hoạch thuộc quy hoạch đất ở hoặc đất TMDV mới được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. NĐT trước khi mua nên kiểm tra quy hoạch thửa đất muốn mua tại phòng TNMT trước khi mua bán. Riêng ở vị trí hót nhất là các thửa đất có view đẹp nhất Tà Đùng, nằm gần khu homestay Nhà Chú Đông thì hầu hết chưa cho chuyển đổi lên đất thổ cư và TMDV. Các lô đất có thổ cư ở khu này chỉ có Nhà chú Đông, nhà a Hùng (khu Cầu Kính), một số hộ dân đối diện khu homestay, thửa đất cạnh bên Nhà Chú Đông (lô này mua lại một phần của chú Đông nên có 300m2 thổ cư) chuyển đổi từ trước 2018. Có một lô duy nhất mới chuyển đổi lên thổ cư 400m2 đó là lô nằm giữa 2 khu homestay, có cột phát sóng của Viettel nằm giữa đất).

Lý do hiện tại ở Tà Đùng đang rất khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và TMDV là do năm 2018 tập đoàn FLC đã xin khảo sát để đầu tư xây dựng cáp treo, sân golf và khu nghỉ dưỡng cao cấp tại Tà Đùng. Sau khi xem xét đề xuất của tập đoàn FLC, UBND tỉnh Daknong đã có văn bản chỉ đạo tạm ngưng cấp sổ đỏ và cấp phép xây dựng để rà soát lại tổng thể quỹ đất ở khu vực Tà Đùng nhằm thu hồi giao cho FLC triển khai dự án. Tuy nhiên cho tới thời điểm này dự án của FLC vẫn đang treo và với tình hình lùm xùm của FLC trong thời gian gần đây thì khả năng lớn dự án này sẽ không thể triển khai được ở Tà Đùng. Trong trường hợp không thu hút được nhà đầu tư lớn về đầu tư thì tỉnh sẽ phải mở cửa và cấp phép xây dựng cho các doanh nghiệp nghiệp vừa và nhỏ. Theo mình biết thì đang có rất nhiều dự án homestay, khách sạn của các nhà đầu tư đang chờ xin cấp phép xây dựng tại khu vực này.

Một lý do khác nữa là Tà Đùng là khu bảo tồn thiên nhiên Quốc gia với hệ thống động thực vật phong phú trong đó có rất nhiều loài nằm trong danh sách đỏ cần được bảo tồn nên UBND tỉnh rất thận trọng trong việc cấp phép xây dựng nhằm tránh phá vỡ quy hoạch, xâm lấn khu bảo tồn.

3. Đất không sổ ở Tà Đùng có xin cấp sổ được hay không ?

Tuỳ thuộc vào vị trí thửa đất, nguồn gốc đất và lịch sử sử dụng đất, sau khi kiểm tra quy hoạch tại phòng TNMT mới biết có cấp được sổ hay không. Tốt nhất NDT đi mua nên đi kiểm tra để nắm rõ thông tin tránh tiền mất tật mang. Riêng đất thuộc quy hoạch đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì mình khuyên NĐT không nên đụng vào. Đất không sổ ở đây giá rẻ hơn rất nhiều nhưng không phải thửa đất nào cũng xin cấp sổ được và chi phí làm sổ cũng mất một khoản kha khá nên NDT phải cân nhắc thật kỹ.

4. Kiểm tra Quy hoạch đất ở Tà Đùng như thế nào ?

Muốn kiểm tra quy hoach NĐT cầm sổ photo ra UBND xã gặp địa chính để kiểm tra thông tin quy hoạch (không cần lên phòng TNMT huyện vì anh em địa chính xã nắm địa bàn biết rõ vị trí thửa đất ở đâu). Do Dak Nông được tách ra từ tỉnh Dak Lak nên đôi khi trong khi tra quy hoạch sẽ không ra thông tin vì tờ bản đồ trong sổ đỏ là tờ bản đồ cũ. Anh em địa chính ở xã biết chính xác vị trí lô đất ở đâu sẽ tra thông tin theo tờ bản đồ mới thì mới ra được, còn lên TNMT huyện không nắm vị trí chính xác sẽ không tra ra được sẽ trả ngược về cho địa chính xã kiểm tra.

5. Giá chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở là bao nhiêu ?

Tuỳ theo từng vị trí và tuyến đường mà có giá chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở khác nhau. Mức giá chuyển đổi từ 130.000 vnd đến 700.000 vnd/m2

6. Thủ tục sang tên, chuyển nhượng tại Tà Đùng như thế nào ?

• Khi mua bán, NĐT có thể công chứng tại UBND xã Daksom, sau đó nộp hồ sơ để chuyển nhượng sang tên tại phòng TNMT (một cửa). Nếu muốn sang tên nhanh có thể nhờ dịch vụ (thời gian sang tên từ 1-3 ngày là xong), chi phí khoảng 3-5 triệu đồng.
• Đất tại Tà Đùng đa số bản vẽ đều là bản vẽ cũ, không có số đo cụ thể của từng cạnh của thửa đất nên tốt nhất NĐT lên thuê bên đo đạc về đo đạc lại thửa đất để có diện tích chính xác nhất.

7. Khí hậu ở Tà Đùng như thế nào ?

Khí hậu ở Tà Đùng có nhiều nét tương đồng với khí hậu ở Đà Lạt do ở độ cao hơn 1500m so với mực nước biển, hồ Tà Đùng rộng lớn và hệ thống hồ thuỷ lợi rất nhiều, mật độ cây xanh che phủ lớn. Với điều kiện khi hậu mát mẻ nên rất thích hợp để đầu tư nghỉ dưỡng.

Hi vọng những thông tin mình cung cấp sẽ giúp ích cho các anh chị NĐT. Nếu thấy hữu ích các anh chị share cho mọi người cùng biết để bảo vệ các NĐT nhé.

Nguồn: Tác giả Phạm Văn Đình (Di Linh – 5/2020)